Dringend eigen gebruik bedrijfsruimte is een in de wet opgenomen grond om een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte te beëindigen. Wanneer is er sprake van dringend eigen gebruik van een bedrijfsruimte en hoe wordt in de rechtspraktijk omgegaan met een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik?
De verhuurder van een bedrijfsruimte (Artikel 7:290 BW) kan na het aflopen van de huurovereenkomst niet met succes eenzijdig opzeggen. Artikel 7:296 lid 1 BW geeft de verhuurder twee gronden voor het opzeggen van een huurovereenkomst:
De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt.
De verhuurder heeft het gehuurde zelf dringend nodig voor eigen gebruik.
De mogelijkheden om de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte op te zeggen zijn dus beperkt. De rechter zal de belangen van de huurder en van de verhuurder gaan afwegen.
Dringend eigen gebruik bedrijfsruimte
Beëindigen huurovereenkomst dringend eigen gebruik bedrijfsruimte
De opzegging gebeurt per aangetekende brief of deurwaardersexploot met een opzegtermijn van minimaal 1 jaar. De opzegging moet de reden van de opzegging vermelden. De huurder heeft vervolgens zes weken de tijd om aan te geven of hij de opzegging van de huur accepteert. Als de verhuurder geen of een afwijzende reactie ontvangt, kan hij de rechter vragen een einddatum voor de huurovereenkomst te bepalen. De verhuurder kan derhalve na het verzenden van de opzegging niet stil blijven zitten. De huurder moet instemmen met de opzegging of de verhuurder moet naar de rechter.
Criteria opzeggen huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik bedrijfsruimte
De verhuurder moet in de procedure voldoende aannemelijk maken dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wilt nemen en het verhuurde daarvoor dringend nodig heeft. De bewijslast ligt dus bij de verhuurder.
De casus: Dringend eigen gebruik bedrijfsruimte in het Nederlands Openluchtmuseum Arnhem
Het Nederlands Openluchtmuseum Arnhem vorderde in een zaak die door de rechtbank Arnhem werd behandeld de beëindiging van een huurovereenkomst wegens dwingend eigen gebruik bedrijfsruimte. De huurovereenkomst ziet op een bedrijfsruimte in het museum die wordt geëxploiteerd als ijssalon.
Het openluchtmuseum legt aan haar vordering het volgende ten grondslag:
Het Openluchtmuseum wil haar eigen merk versterken door geen andere merken meer te voeren;
Alle retail activiteiten binnen het park wil het Openluchtmuseum in eigen beheer nemen;
De ijssalon wordt door het Openluchtmuseum vervangen door een aangekochte ijssalon uit de jaren ’60. Deze past beter in de omgeving en maakt deel uit van een plan om meer retail en horeca te vestigen aan het plein waar de ijssalon is gevestigd;
Door de ijssalon in eigen beheer te nemen kan het Openlucht Museum haar omzet verhogen, hierdoor kan het museum mogelijk voldoen aan de vereisten voor subsidieverlening door het Rijk. Voor die subsidie is een percentage eigen inkomsten vereist waaraan het museum op dat moment niet voldoet. De omzetverhoging is dus zeer belangrijk voor het museum.
Het Nederlands Openlucht Museum onderbouwt haar stelling door twee onderzoeken te overleggen. In deze onderzoeken worden de gewenste ontwikkelingen en verwachte gevolgen omschreven.
De exploitanten van de ijssalon voeren verweer tegen de ontbinding. Zij stellen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik en voeren de volgende stellingen aan:
De verwachte omzetstijging is niet onderbouwd en is slechts gebaseerd op aannames;
Ook staat de subsidieregeling waaraan het Openluchtmuseum hoopt te voldoen nog niet vast;
De ontbinding van de huurovereenkomst is onaanvaardbaar vanwege de gevolgen voor de uitbaters van de ijssalon en haar personeel;
De nieuwe plannen zijn onvoldoende concreet en het is niet duidelijk of ze aanslaan;
Het Nederlands Openluchtmuseum heeft onvoldoende onderzocht of er andere manieren zijn om de omzet te verhogen;
De beëindiging van de huurovereenkomst wordt slecht gevorderd omdat de ijssalon een geduchte concurrent is voor de andere horeca in het park.
Hoe wordt beoordeelt of er sprake is van dringend eigen gebruik bedrijfsruimte
De verhuurder hoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken. Objectieve gegevens zijn niet nodig.
Algemene bedrijfseconomische gronden kunnen voldoende zijn voor de toewijzing van de vordering. Dat betekent niet dat het voortbestaan van de verhuurder in het geding moet zijn.
De vordering wordt niet toegewezen als het gebruik dat de verhuurder voorstelt om juridische of praktische redenen is uitgesloten.
De verhuurder hoeft niet aan te tonen dat er geen alternatieven zijn. Het is aan de huurder om aan te tonen dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft en het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.
Wat vind de rechtbank Gelderland van de vordering van het Openluchtmuseum
De rechtbank Gelderland komt tot het oordeel dat het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk is gemaakt. De verweren van de ijssalon worden opzij geschoven. Het Openluchtmuseum heeft het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk gemaakt. De verweren van de ijssalon miskennen dat het Openluchtmuseum het dringend eigen gebruik alleen aannemelijk hoeft te maken.
Tegemoetkoming verhuiskosten en inrichtingskosten
De huurder kan bij ontbinding aanspraak maken op een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten. In de besproken casus wordt de ontbinding uitgesproken en mogen partijen zich, na overleg, bij akte uitlaten over de vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten.
Tips bij opzeggen van de huur van een bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik
Bereid de opzegging voor, zodat de kans dat deze het gewenste effect heeft groter is. Indien u er pas later achterkomt dat het door u gewenste gebruik niet mogelijk is op grond van het bestemmingsplan wordt de vordering afgewezen. Door vooraf een goede evaluatie te maken voorkomt u problemen. Een opzegging die niet leidt tot beëindiging van de huur overeenkomst is zeer frustrerend en kan de bedrijfsvoering in de weg zitten. Onroerend goed is een investering. Door al bij de opzegging een huurrecht advocaat in te schakelen voorkomt u dat u geen optimaal rendement haalt.
Zorg dat u de formaliteiten van het opzeggen helder heeft. Leg uw handelingen goed vast, zodat u uw handelingen kunt aantonen/bewijzen.
Door tijdig een huurrechtadvocaat in Arnhem in te schakelen voorkomt u dat u uw onroerend goed niet kunt gebruiken overeenkomstig uw wensen. Wij zijn bereikbaar op 0800 – 44 55 000.
Altijd de juiste overeenkomsten en documenten bij de hand?
