Huurrecht voor verhuurder: Het huurrecht bevat regels over huur en verhuur. Verhuurders en huurders van woonruimte en bedrijfsruimte hebben andere belangen. Deze pagina bevat een overzicht van de regels van het huurrecht die relevant zijn voor verhuurders.
Verhuur van onroerend goed onderscheid zich in woonruimte en bedrijfsruimte. Bedrijfsruimte wordt weer onderverdeeld in middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Verhuurders van onroerend goed dienen zich te houden aan een groot aantal voorschriften en regelingen. Daarnaast worden huurders in wet- en regelgeving beschermd. De mate van bescherming is afhankelijk van de aard van de overeenkomst en het verhuurde object. Dat de regelgeving voortdurend wijzigt en de bescherming van huurders maken het voor verhuurders lastig om hun opbrengst te maximaliseren. Verhuurders zijn vaak onvoldoende op de hoogte van geldende regelgeving en de voor hun geldende rechten en plichten.
Huurrecht voor verhuurder
Onroerend goed dat verhuurd wordt, moet rendement opbrengen. Regelgeving staat soms in de weg aan een maximale exploitatie van het onroerend goed. Pas als alle mogelijkheden helder zijn, kan de verhuurder een afweging maken. Daar staat tegen over dat leegstand zeker niet bijdraagt aan een succesvolle exploitatie. Indien u verhuurder bent van een beperkt aantal objecten dan is het geheel gemakkelijk te overzien. Bij een groot aantal huurovereenkomsten en bijbehorende huurders is het uniformeren van contracten zeker gewenst. U hoeft in dat geval niet na te gaan wat u met welke huurder heeft afgesproken, maar kunt er vanuit gaan dat huurders van een gelijksoortig object op grond van gelijke voorwaarden een overeenkomst zijn aangegaan. Daarbij maken wij de aantekeningen dat het verhuren van grote objecten juist wel vaak vraagt om een voor de huurder specifieke overeenkomst.
Voor vragen over het verhuren van woonruimte, retail ruimte of kantoorruimte kunt u gratis en vrijblijvend contact opnemen met Hijink Advocaten. Onder het contact formulier leest u verder over het verhuren van diverse objecten en vindt u tips voor verhuurders. Onze huurrecht en vastgoed specialist advocaat mr. Mark Visser staat verhuurders bij met advies en door als advocaat de belangen van cliënten te behartigen in onderhandelingen en procedures bij de rechtbank.
Verhuur woonruimte
Bij de verhuur van woonruimte is voor de verhuurder van belang dat hetgeen wordt overeengekomen ook daadwerkelijk geldt tussen partijen. De duur van de huurovereenkomst en de hoogte van de huurpenningen zijn voor de verhuurder de hoofdcomponenten van de overeenkomst. Als de opbrengst of de termijn wijzigt, zal de verhuurder de verwachte opbrengst en het moment dat hij weer ‘vrij’ over het verhuurde kan beschikken, moeten aanpassen.
Opzeggen huurovereenkomst woonruimte
Verhuur van woonruimte kan voor bepaalde en voor onbepaalde tijd. Een contract voor bepaalde tijd moet weldegelijk opgezegd worden. De huurovereenkomst bevat hiervoor vaak een termijn en een aantal formele voorschriften voor de opzegging. Zorgt u er dus voor dat u tijdig en juist opzegt. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, aangegaan om de bepaalde periode te overbruggen, kan anders een veel langere looptijd hebben dan u wilde. Gevolg van een dergelijke vergissing van de verhuurder kan zijn dat een tijdelijke oplossing een semi permanent karakter krijgt. De verhuurder kan vervolgens, omdat er een huurovereenkomst rust op het onroerend goed, niet vrijelijk beschikken over zijn eigendom. De verhuurder kan geen nieuwe (gunstigere) huurovereenkomst sluiten. Als er reeds sprake is van een (principe)overeenkomst met een koper of andere huurder zal aan die overeenkomst geen uitvoering worden gegeven.
Huurcommissie
De huurder van een woning kan de huurcommissie verzoeken de huur van een woonruimte lager vast te stellen. De huurcommissie zal het verzoek van de verhuurder in behandeling moeten nemen en beoordelen of de huurprijs overeenkomt met het verschafde huurgenot. De contractsvrijheid, partijen maken immers een afspraak over de hoogte van de huurpenningen, wordt ingeperkt om de huurder te beschermen. Voor de verhuurder betekent het oordeel van de huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs wordt gewijzigd en de begrote huuropbrengsten niet worden gehaald.
Verhuur middenstandsbedrijfsruimte
Onder middenstandsbedrijfsruimte valt bedrijfsruimte die in zekere zin locatie gebonden is. Retail c.q. detailhandel is de meest voor de hand liggende categorie. In verband met het belang van de huurder om op een vaste locatie vindbaar te zijn kent de wet de huurder van middenstandsbedrijfsruimte bescherming toe.
Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW betreft de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte: winkels, supermarkten, horeca, kortom: bedrijfsruimte met een voor het publiek toegankelijk lokaal. Deze bedrijfsruimte is ook erg gereguleerd door de wetgever: afwijken kan nauwelijks, behalve als het in het voordeel van de huurder is of als de rechter van tevoren toestemming heeft gegeven voor deze afwijking.
Verhuur overige bedrijfsruimte
Onder deze categorie vallen onder andere fabrieken, kantoren, sporthallen en garageboxen maar ook sommige bedrijfsruimtesdie niet onder de 290 BW-bedrijfsruimte vallen. Voor deze categorie geldt dat de contractsvrijheid van partijen het minst vergaand is ingeperkt. Overige bedrijfsruimte is vrijblijvender geregeld. Omdat deze bedrijfsruimte is geregeld in art. 230a van boek 7 van het BW, wordt deze bedrijfsruimte meestal 230a BW-bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte genoemd.
Kort geding tegen huurder
Het huurrecht is een rechtsgebied waarin vaak een spoedeisend belang speelt. Voor de huurder zal dit spoedeisend belang vaak het voortgezet gebruik van een huurobject zijn. Voor de verhuurder ligt het spoedeisend belang vaak op het financiële vlak. Indien een huurder snel uit een woning of bedrijfspand kan worden gezet, kan het pand of de woning ook weer snel verhuurd worden of in ieder geval aangeboden worden voor verhuur. De verhuurder zal zijn financiuele belang moeten beschermen door direct en doortastend op te treden tegen huurders. Hierdoor voorkomt u een financiele strop. Het vragen van een voorlopige voorziening, ofwel het kort geding, is een veel gebruikte procedure in het huurrecht.
Onze specialisten huurrecht hebben ruime proceservaring. Een regeling met een wederpartij is vaak een wenselijke oplossing, maar een dreigende rechtszaak en de daarbij komende kosten zal vaak een sterk pressie middel zijn.
Verplichtingen verhuurder
Verhuren van woonruimte of bedrijfsruimte is een economische keuze. Opbrengst en kosten worden gewogen alvorens het aangaan van een huurovereenkomst aan te bieden. De opbrengsten zijn natuurlijk de maandelijkse huurpenningen. De kosten voor de verhuurder zijn onder ander de kosten van eigendom en onderhoud van het onroerend goed, kosten voor aan huurders te leveren diensten en administratieve en eventuele juridische kosten. De kosten zijn soms in geld, maar zeker voor kleinere verhuurders vaak ook in tijd uit te drukken. Het opstellen van een duidelijke, juiste en zo veel mogelijk waterdichte huurovereenkomst voor alle door de verhuurder aangeboden verhuurconstructies voorkomt veel werk, frustratie en een lagere huuropbrengst.
Uitsplitsing huurprijs
Een onjuiste uitsplitsing van de huurprijs leidt in de praktijk tot veel problemen. Indien een deel van de huur als een voorschot moet worden gezien, moet de verhuurder het ‘voorschot’ alsnog verrekenen met de huurder. Door de bescherming die het huurrecht huurders biedt, kunnen bepalingen of delen van een huurovereenkomst, inclusief delen van de huurprijs, nietig of vernietigbaar zijn. Nietigheid of vernietiging van een deel van een overeenkomst roept een verplichting in het leven om de gevolgen van de overeenkomst ongedaan te maken. De opbrengst van de huurovereenkomst is voor de verhuur afhankelijk van de kosten. Het laten beoordelen van een huurovereenkomst door een huurrecht advocaat verdient zich zelf dan ook terug.
Voor verhuurders is het bovendien belangrijk om hun administratie op orde te hebben. Indien het betalen van huurpenningen uitblijft, is het verstandig direct en op juiste wijze actie te ondernemen. Het lange tijd voortbestaan van een huurovereenkomst met een niet betalende huurder kan uiteindelijk een flinke hap uit de begrote huuropbrengsten betekenen.
Tips voor verhuurders
- Ga na of de huurovereenkomst voldoet aan de wet;
- Splits de totale huurprijs goed en overeenkomstig de wet uit;
- Zorg dat u opzegdata goed agendeert en noteer hierbij de overeengekomen wijze van opzegging;
- Stuur direct een aanmaning indien u de huurpenningen niet tijdig ontvangt;
- Zorg dat u voorafgaand aan het sluiten van een verhuurovereenkomst goed inzicht heeft in de gevolgen van de overeenkomst.
